修水楼市的分析

xiushui · 发表于 2010-8-1 21:38:55

　　来源：http://www.xiushui.cn/sub_sell.asp?id=1856

　　对修水楼市的分析：有部份修水房产开发商认为，修水房价受政策调控影响小，不会出现大城市房产价格下调现象。我以为，这些开发商的观点并没有理性的分析修水房价之高的原因，把修水房产市场与全国房产市场分割来考虑是错误的。当然，也许他们知道目前房市低迷给他们造成的困境，只是他们为了自已希望的暴利而说出这些不附合实际的言论。
　　纵观这几年修水房价瀑涨的情况看，我们知道，它不是成本推高所致，而是跟风所致（全国房产市场行情），还有的县内某些房产销售代理商的操作所致。
　　1、修水房价非成本推高所致：有些开发商说，我们的地价都190多万一亩了，房价必须卖到2600元/平米才能保本。果真这样吗？中邦银都的地价是150多万/亩，但，刚开盘时，房价是1000多点。就是去年底也是1800多点，但，他还是赚了不少。何况现在好多新楼盘都建高层了，地价摊簿效应明显。因此，成本推高是不可能的。
　　2、修水房价是跟风而涨。我们可以去看看，修水房价上涨时间表，无一不是和全国房价上涨期间一致，这也进一步说明了修水房价非成本推高所致，而是跟风。还有，去年修水有一楼盘销售代理商操作，让不明事理的人们恐慌性购房，从面大步抬高房价，于是，其他楼盘也跟风而涨。这也是房产业内人士公认的修水房价转折点。
　　我认为，修水房价应会回落，原因如下：
　　1、修水房价不是成本推高所致，其中有巨大的利润空间，这为房价下降准备了前提条件。只要房价下降不给开发商造成亏本，在各种压力下，房产商下调房价就成为可能。
　　2、随着未来全国房产市场的改变，一、二线城市房价下调，将改变修水房产市场的需求结构。如果大城市房价下调，而修水房价不下调，那么，修水在外工作人员就会做出性价比，而愿意选择在外购房。修水房产的外来有效需求将减少，而缩减为本土自住需求。
　　3、修水房产市场供给将大于需求。从网上公布的修水楼盘看，修水近几年已销售近1万多套商品房，而这还未包括前几年的违章建筑住房、村民返还地安置区已销房、拆迁安置地已销房。前期有效需求已得到很好的满足。而供给将继续增加，近期可售或要开发的楼盘有好多个，如政府左右两侧各一个，修江明珠第二期、丰和源，体育场侧，丽景湾、洪坑河两侧、祈福大厦。还有东村拆迁安置区、洪坑河拆迁安置区、安坪路拆迁安置区、良塘安置区、南桥村5个返还地安置区，还有城北户棚区改造，政府保障房开发（前些天政府保障房就改决了近400户住房）。这些大量的房源供给将使修水房产卖方市场转向买方市场。供过于求，将是开发商致命的困难。
　　4、下半年银行收贷压力加大，开发商税费清缴压力加大，将使开发商资金链出现困境。没有收入，而资金支出加大，银行信贷吃紧，将迫使开发商想法促销，加快资金回笼。
　　5、修水房价过高，修水购房人支付力不够。以有些开发商开价2800一平米算，要夫妻俩双职工一月工资方可支付，还要一个月不吃不用。而当前，物价上涨，生活成本本就很高。前期能购得起房的已购了，没购的大多是本就购不起房的。因此，买方支付力严重不足。
　　6、政府调控不会放松。现在，住房问题是一个中央高层高度关注的民生问题，房价过高，生者不能有其住，将会严重影响社会稳定，再说，从新政执行已来看，政府没有放松调控的可能，因此，目前全国的房产行情不可能有利好开发商的可能。全国房价下调成为必然。既然修水房价是跟风而涨，也将必然跟风而落。
　　7、从前期修水开发商现撤资离开修水来看，说明他们业内并不看好修水后期房产市场，根据财务投资信号传离原则，修水房产市场不会象现有修水开发商所想象的那样风景这边独好。如新城花园、时代华庭、盛和、阳光领秀等开发商没有再投资修水就是一个证明。如果如一些开发商所说那样风景这边独好，那原来本就在修水打下了良好开发基础的开发商就应继续在修拿地开发房产了。何况他们在修有钱，有人脉，有现成队伍。他们的离开，也突现了不好的预期。
　　纵上所述，修水房价应有回落，在下半年这将是开发商必然的选择。同时，也告诉我们，对待经济现象，不要脱离大环境而论，也不能违背经济规律而论。否则，这将给投资者以误导，从而给购房投资者造成很大的损失。也同时，让修水的开发商知道，要随行就市，不要不合实际的一箱情愿的死扛。固执者，从来就是吃亏的。市场规律也告诉我们，先行者大赚，中期跟进者中赚，后来跟进者不赚，这是规律。所以，谁先降谁就先洗脚上岸。

dengaojin · 发表于 2010-8-31 12:50:30

不错，很透彻

{:2_35:}

原创装饰 · 发表于 2011-7-1 11:01:53

一个巴掌是拍不响的，开发商，炒房客，买房人自己

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